Giải đáp một số quy định về thuế cho thuê nhà 2026 của hộ, cá nhân kinh doanh

Bài viết dưới đây sẽ giải đáp một số thắc mắc thường gặp quy định về thuế cho thuê nhà 2026 của hộ, cá nhân kinh doanh.

1. Giải đáp một số quy định về thuế cho thuê nhà 2026 của hộ, cá nhân kinh doanh

Bài viết dưới đây sẽ giải đáp một số thắc mắc thường gặp quy định về thuế cho thuê nhà 2026 của hộ, cá nhân kinh doanh.

1.1. Cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định về việc đăng ký hộ kinh doanh như sau:

Điều 82. Quyền thành lập hộ kinh doanh

1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ…

…

3. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

4. Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này.”

Theo đó, cá nhân cho thuê nhà 2026 không bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh:

– Trường hợp cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định.

– Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế nếu có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước theo quy định.

1.2. Cho thuê nhà trọ là kinh doanh dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

…

Căn cứ hướng dẫn nêu trên thì việc kinh doanh nhà trọ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự thuê được xác định là hoạt động cho thuê tài sản.

1.3. Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà 2026 tính thuế như thế nào?

Bộ Tài chính đang xây dựng Nghị định quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Dự thảo quy định cách tính thuế cho thuê nhà 2026 như sau:

– Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi có doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN. Lệ phí môn bài cũng đã được bãi bỏ từ 1/1/2026.

Lưu ý: Trong trường hợp này, cá nhân, hộ kinh doanh vẫn phải thực hiện khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ đúng hạn.

– Trường hợp, có doanh thu trên 500 triệu/năm thì cá nhân, hộ kinh doanh phải nộp thuế GTGT và Thuế TNCN theo quy định sau:

+ Thuế GTGT = 5% × TOÀN BỘ doanh thu

+ Thuế TNCN = 5% × (Doanh thu – 500 triệu đồng)

Lưu ý: Thuế cho thuê nhà 2026 chỉ có một cách tính duy nhất là tính theo tỷ lệ % doanh thu. Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026 không áp dụng cách tính thuế theo (doanh thu – chi phí) x thuế suất.

Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 như sau:

Doanh thu từ việc cho thuê nhà là 900 triệu/năm => thuộc trường hợp phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT. Trong đó:

– Thuế TNCN = (900 triệu – 500 triệu) x 5% = 20 triệu

– Thuế GTGT = 900 triệu x 5% = 45 triệu

=> Tổng số thuế phải nộp = 20 triệu (TNCN) + 45 triệu (GTGT) = 65 triệu/năm.

Tương tự với mức doanh thu 1 tỷ/năm thì tổng thuế phải nộp là 75 triệu/năm. Doanh thu 1,5 tỷ/năm thì tổng thuế phải nộp là 125 triệu/năm. Doanh thu 2 tỷ/năm thì tổng thuế phải nộp là 175 triệu/năm.

1.4. Cho thuê nhà dưới 500 triệu/năm khai thuế như thế nào?

Bộ Tài chính đang xây dựng Nghị định quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Dự thảo quy định cách tính thuế cho thuê nhà 2026 như sau:

Điều 8. Nguyên tắc khai, tính thuế và sử dụng hóa đơn

1. Đối với thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân:

a) Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thời gian hoạt động từ 01 năm trở lên tự xác định có mức doanh thu hằng năm từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ từ 500 triệu đồng trở xuống thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 hàng năm.

…

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 500 triệu/năm thì thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31/01 hàng năm.

Trên đây là giải đáp một số thắc mắc thường gặp quy định về thuế cho thuê nhà 2026 của hộ, cá nhân kinh doanh.

2. Tổng hợp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản 2026 hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà 2026 hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới nhất bao gồm tờ khai 01/TTS và Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu 01-1/BK-TTS, Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng và Bản sao Giấy ủy quyền nếu ủy quyền cho người khác kê khai.

Trong đó, các mẫu tờ khai 01/TTS, Mẫu 01-1/BK-TTS và Mẫu 01-2/BK-TTS vẫn sẽ áp dụng theo mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC và Thông tư 94/2025/TT-BTC).